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남 김남수 · 부동산토 부동산 세금·정책 전문 에디터 | 부린이 눈높이 해설 | 2026. 07. 25 작성 이 글의 목차 1. 상속 부동산 절세, 왜 '평가'와 '시간'이 전부일까 2. 상속세 공제 총정리 — 어디까지 세금 0원일까 3. 동거주택 상속공제 — 무주택 자녀의 6억 절세 4. 사전증여 10년 룰 — 1순위 전략이자 최대 함정 5. 감정평가, 언제 받아야 이득일까 (꼬마빌딩·토지) 6. 부담부증여·채무공제로 부동산 세금 낮추기 7. 상속 부동산 절세 실행 로드맵 — 신고·연부연납·2차 상속 ▲ 같은 부동산을 물려받아도 준비 여부에 따라 상속세 부담은 크게 달라집니다. 부모님 명의로 된 아파트 한 채, 혹은 작은 상가나 땅. 언젠가는 물려받게 될 이 부동산을 두고 많은 분들이 막연한 불안감을 안고 계십니다. "우리 집도 상속세를 내야 할까?", "그냥 물려받으면 얼마나 나올까?", "미리 증여받는 게 나을까?" 같은 질문들이 머릿속을 맴돌지만, 정작 어디서부터 손을 대야 할지 몰라 미루게 되는 것이 현실입니다. 그런데 상속 부동산 절세 의 핵심은 의외로 단순합니다. 바로 '얼마로 평가되느냐'와 '언제 준비하느냐', 이 두 가지가 세금의 크기를 좌우합니다. 부동산은 현금과 달라서 그 가치를 하나로 딱 잘라 말하기 어렵습니다. 시세, 기준시가, 감정평가액, 공시가격 등 여러 기준이 존재하고, 어떤 기준이 적용되느냐에 따라 과세표준이 수천만 원, 많게는 수억 원까지 벌어집니다. 게다가 상속은 사망이라는 예측하기 어려운 사건을 기준으로 삼기 때문에, 미리 시간을 두고 준비한 사람과 그렇지 않은 사람 사이의 세금 차이가 극명하게 갈립니다. 실제로 같은 10억 원짜리 아파트를 물려받아도, 배우자공제와...

남 김남수 부동산 세무·자산관리 칼럼니스트 · 부린이 눈높이 해설 작성일 2026년 7월 24일 · 부동산토 목차 한눈에 보기 증여세 부동산, 왜 지금 제대로 알아야 할까 2026년 부동산 증여세 세율과 공제 한도 완벽 정리 부동산 증여세 계산법, 실제 사례로 따라하기 부동산 증여 취득세, 놓치면 안 되는 두 번째 세금 부담부증여 절세 전략과 숨은 함정 부동산 증여세 절세 실전 5가지 전략 부동산 증여 신고 절차와 필요 서류 총정리 ▲ 부동산 증여, 증여세와 취득세를 함께 계산해야 진짜 세금이 보입니다. 부모님이 오랫동안 살던 아파트를 자녀에게 물려주려 할 때, 혹은 배우자에게 집 지분 일부를 나눠 주려 할 때 가장 먼저 부딪히는 벽이 바로 증여세 부동산 문제입니다. "그냥 명의만 바꾸면 되는 거 아니야?"라고 생각하는 분들이 정말 많지만, 부동산을 무상으로 넘기는 순간 국세인 증여세와 지방세인 취득세가 동시에 따라붙습니다. 이 두 가지를 함께 계산하지 않으면 예상보다 훨씬 큰 세금 고지서를 받아 들고 당황하기 쉽습니다. 특히 부동산은 금액 단위가 크기 때문에 세율 구간이 조금만 올라가도 세금이 수백만 원에서 수천만 원까지 벌어질 수 있습니다. 이 글은 부동산 세금을 처음 접하는 이른바 '부린이'도 끝까지 이해할 수 있도록, 어려운 세법 용어를 최대한 풀어서 설명하는 데 초점을 맞췄습니다. 2026년 현재 유효한 증여세율과 공제 한도부터 시작해, 실제 아파트를 예로 든 계산 사례, 자주 놓치는 취득세 중과 조건, 그리고 부담부증여와 분할 증여 같은 절세 전략까지 순서대로 짚어 드리겠습니다. 각 항목마다 실제 숫자를 넣어 계산 과정을 보여 드리므로, 읽고 나면 내 상황에 대입해 대략적인 세금을 스스로 가늠할 수 있게 될 것입니다. 세금은 미리 아는 사람과 모르는 사람의...

남 김남수 · 부동산토 세금·정책 에디터 내 집 마련과 슬기로운 부동산 생활을 응원합니다 · 작성일 2026년 7월 24일 목차 한눈에 보기 일시적 2주택 비과세란? 갈아타기 세대를 위한 안전장치 핵심 3대 요건 완전정리 — 1·2·3 법칙 처분기한 3년, 이렇게 바뀌었다 (과거 vs 현재) 거주요건과 조정대상지역, 가장 헷갈리는 포인트 양도 순서와 실전 세금 시뮬레이션 취득세·종부세 등 다른 세금과의 관계 자주 하는 실수 8가지와 절세 체크리스트 ▲ 새 집으로 갈아탈 때 '일시적 2주택 비과세'를 알면 수천만 원의 세금을 아낄 수 있습니다. 내 집을 팔고 더 넓은 곳, 더 좋은 학군, 혹은 직장과 가까운 곳으로 갈아타려는 순간 누구나 한 번쯤 이런 걱정에 부딪힙니다. "새 집을 먼저 계약했는데, 지금 살던 집이 안 팔리면 어떡하지? 잠깐 두 채가 되는 순간 양도소득세 폭탄을 맞는 건 아닐까?" 실제로 많은 실수요자들이 이 일시적 2주택 상황에서 불안에 떨며, 급하게 집을 헐값에 처분하거나 반대로 아무 준비 없이 두 채를 유지하다 세금으로 큰 손해를 봅니다. 하지만 우리나라 세법은 '실거주 목적으로 집을 갈아타는 사람'을 투기 목적의 다주택자와 다르게 보고, 일정 요건만 갖추면 종전주택 양도세를 비과세 해 주는 안전장치를 마련해 두었습니다. 이 글은 부동산이 처음인 '부린이'도 한 번에 이해할 수 있도록 일시적 2주택 비과세 요건 을 처음부터 끝까지 풀어냅니다. 핵심인 '1-2-3 법칙'이 무엇인지, 2026년 현재 처분기한 3년 규정이 어떻게 바뀌었는지, 조정대상지역이면 무엇이 달라지는지, 그리고 실제 숫자를 넣은 세금 시뮬레이션까지 담았습니다. 단순히 규정을 나열하는 데 그치지 않고, 왜 그런 규정이 생겼는지(Why)와 실제로 ...